まず、競売について説明します。

競売とは、住宅ローンの返済いが出来なくなり、3ヶ月～6ヶ月延滞：滞納が続くと、債権者である銀行・金融機関、または住宅ローンの保証会社が、一括弁済(返済)を請求することになります。

もちろん、住宅ローンを一括で払うことは出来ないので、その後、抵当権にしたがって、担保の不動産を差し押さえする事になります。そして、債権者は、物件の所在を管轄する裁判所に不動産競売の申立てを行います。　これを競売といいます。
抵当権とはお金を貸す方（銀行など金融機関）としては、お金が返ってこなくなったときの為に保証(抵当)が必要です。　そのため、抵当権設定契約を行います。
また、抵当のことを担保とも言います。

差し押さえとは、債権者の権利の実現のために、国が債務者に、財産（不動産、動産、債権）の処分を禁止することをいう。　原則として強制執行（競売や強制管理）に入る前段階の措置として行われる。

簡単に言ってしまうと、差し押さえとは､お金を貸した人が､「借金を返してくれないから､この不動産を競売にかけて､その代金をもらいます。｣ということを登記簿に登記しているとお考えください。　そして、これ以降、勝手に差し押さえられた財産を処分することが出来なくなります。

金銭の債権を持つ人が、将来、競売などの強制執行が出来なくなることを防ぐために、債務者の財産を暫定的(一時的)に押さえておく手続きのことです。
債務者が売却したり不動産を名義変更などしたりして財産が失われないように現状を維持しておく目的のための処置。

また、仮差し押さえとは、仮差し押さえの対象が不動産の場合は、登記簿に記入され、勝手に処分することは制限されます。　ただし、仮差し押さえの目的物を売却することは法的には可能です。　しかし、その物件の購入者は、後に本執行を受けた時に、不動産が競売されて所有権を失うことになります。

仮差し押さえは本差し押さえと同様に不動産、動産、預金口座、債権、有価証券、等々が対象となります。　場合によっては給料を仮差し押さえする債権者もあるようです。

仮差し押さえ、差し押さえの通知が届いている方、その差し押さえを取り下げてもらうには債権者の要求する金銭的条件を呑まなければなりません。
まとまったお金が調達出来る見込みがなければ任意売却という方法で、その問題の不動産を売却してはいかがでしょうか？

このままの流れでは競売へと進んでしまいます。　競売でも任意売却でも不動産を失うことにはなりますが、競売が終わった後、任意売却が終わった後を考えると、任意売却で終わった方が断然有利です。

任意売却とは、住宅ローンの滞納などにより競売の対象となる不動産を競売開札までの期間に、住宅ローン借主の希望の元に行なう不動産売却活動のことを指します。
また、住宅ローンを組む際に、連帯保証人まはた保証人を立てた方の場合には、ご自分だけ任意売却/競売で終わるということは無いとお考えください。

保証人には大なり小なりの迷惑がかかります。　競売の場合普通は、残る住宅ローン分の全額一括返済を要求されます。

しかし、債権者の中には保証人が不動産を持っていても保証人は請求をしてこない場合も有ります。

これらの要素を踏まえ、連帯保証人/保証人さんへ及ぶ影響を最小限度に止める業者選びも大切になります。

住宅ローンの滞納は、あなただけの自己責任ではありません。住宅ローンの滞納については、誰にも相談できないと思います。

どの様な状況で滞納に至ったのか、どの程度滞納しているのか、早めに専門家へ相談し解決へ結び付けてはどうでしょうか。