| 予期せぬ勤め先のリストラや倒産などで、収入減が起きてしまい、住宅ローンの支払いに苦しむようになります。 最初に、住宅ローンを滞納すると、すぐに金融機関から、口座引き落とし未納のお知らせ等に係る催告書（督促状）などが届きます。債権者の状況に応じて、電話や直接の訪問等もあります。 言ってみれば、あの手この手で、支払いを行うよう督促をしてくるわけですね。 基本的には、支払いがなされるまでの間、支払いをするようしつこく請求されます。この期間は、次の期限の利益喪失までの3ヶ月の間続くことになります。 もし、この段階にて、月々の住宅ローンの支払金額の見直しに関する申し入れをすれば、相談に応じてもらえる可能性もあります。 ３か月続けて、住宅ローンが払えないと分かると、期限の利益喪失を通知し、滞納分を含めた借入金残高を一括して支払うよう、最終通告がなされます。この段階では、金融機関の対応は、がらりと変わってしまいます。 金融機関としては、半ば代位弁済によって、債権を回収しようとするスタンスすら見受けられます 一括弁済請求をした後、債務者が応じないのであれば、金融機関が、保証委託契約に基づいて、保証会社に対して代位弁済手続きを請求することになります。 保証会社が、金融機関に対し、連帯保証人として、住宅ローン滞納に係る借入金等の代位弁済を行った結果、債務者に対して、当該事実に基づく求償権を取得することになります。 求償権行使の一環として、保証会社は、債権回収の最大化の観点から、借入金（債務）の圧縮を図るべく、不動産の換価処分を行うように、話を持ちかけます。 つまり、任意売却（自宅の不動産売却）の提案が、保証会社より、持ちかけられるということですね。提案を持ちかけるのは、任意売却の場合であれば、高値での売却が見込めるからです。 もちろん、任意売却の提案は、必ずしも保証会社からあるわけではありません。保証会社が積極的な任意売却の取り扱いをしておらず、また、任意売却によって、債権の最大化が図れないと、判断した場合に、任意売却の提案自体はないこともありえます この段階で、任意売却の専門会社などに相談をすれば、余裕を持った計画的な任意売却ができます。 債務者が任意売却の提案に応じない場合、借入金の圧縮ができません。 この場合、保証会社は、法的手続きによって、不動産を換価して、債権を回収しようとします。この法的手続きが、競売の申立ということになります。 競売で、物件が公にされて、買受人が買受けられるよう、自宅不動産の調査が行われます。 この調査は、鍵をかけていても、法律に基づいた国家権力の元、強制的に室内に立ち入られることになります。 競売開始決定がなされると、裁判所では、配当要求情報が公告されることになります。この配当要求情報に基づいて、海千山千の不動産業者が、いろいろな手を使い、任意売却の話を持ちかけることとなります。変な業者に騙されないためにも、業者のトークには十分注意が必要です。 裁判所の執行官が現況調査報告書を、書記官が物件明細書を、評価人が価格に関する評価書を作成し、いわゆる、３点セットを取りまとめます。 そして、現地調査の数か月後（※裁判所によっては、半年後）には、期間入札が行われ、自宅に係る情報が公にされます。 期間入札の後の、開札期日に、札が入れば、一番高い金額を入れた人が、最高価買受人となり、当該不動産（債務者の方の自宅）を買い受けることになります。 買受人が、代金を納めれば、不動産の所有権は、買受人に移転されてしまいますので、必然的に、債務者（ないし所有者）である居住者は、不法占拠者となってしまいます。 買受人が、所有者としての地位に基づき、債務者（ないし所有者）である居住者に、早期に立ち退くよう、引渡を求めてきます。(競売によって、物件を買い受けた方々というのは、競売物件を主に取り扱う不動産業者や 競売物件を専門に扱う投資家がほとんどです。) 引っ越し費用などの交渉も、この時できれば、行います。 ただ、ここ最近は、引渡に際して、引っ越し費用をまったく認めない買受人も多くなりましたので、引っ越し費用の捻出は、あまり期待しないほうがよろしいです。 買受人との任意の引き渡しに関する交渉が決裂した場合、買受人は、明渡に関する強制執行によって、不動産の引渡を実現しようとします。 簡単な流れをご覧いただいて、お分かりの通り、代位弁済後の債権者に対する対応が、任意売却を行う上で、とても重要なポイントとなります。 競売の手続きを遅らせるためにも、また、任意売却のメリットを最大限受け取るためにも、まずは、住宅ローンを滞納した段階で、任意売却の専門会社に問い合わせをし、引っ越しの時期について、何とかならないのかを、相談をしてみるのが良いでしょう。 任意売却に関する申入れをするかしないかで、大きく任意売却の流れが変わってきますので、早めの行動が望ましいです。 任意売却をした場合であっても、また、競売になってしまった場合であっても、売却金額が住宅ローン総額（借入債務）を上回らない限り（※完済をしない限り）においては、当然、債務は残ることになります。 任意売却を行うにあたっては、任意売却後も、債務が残ることを前提に継続して支払っていく必要がありますが、その支払金額自体は、通常、無理のない範囲内での支払金額となりますので、債務が残ってしまうことに対する過度の心配は不要です。 債務が残るからといって、破産を考える方もいますが、余程のことがない限りは、あえて破産をする必要もありません |
