特に最近では、都心（さいたま、横浜、川崎、千葉、東京）を中心に借金生活に苦しむ方が増加し、『住宅ローンが支払えなくな る』『住宅ローンの支払いを遅延してしまう』『子供教育費を捻出することが難しくなる』など借金を背負っている方の生活をこの不景気の波が直撃し、債務整理や自己破産を弁護士や司法書士の専門家に相談、依頼する方は非常に増加しております。

何らかの事情で住宅ローンを滞納していると、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や住宅債権管理回収機構などから書類が届くようになります。

書類は機構や地域によって多少異なりますが、最初はおおむね滞納者に支払いを促す内容で、このまま滞納を続けるとどうなるかが説明されています。債権者（住宅ローンの貸し手）からこうした書類が届いた時点で、早急に対策を考えるべきです。

具体策としては、任意売却をする、頑張って返済を続ける、返済計画の見直し（リスケジューリング）を依頼する、などがあります。

書類が届いたら一刻も早く対処を

さらに滞納が進むと、返済の難しい人が取りうる手段が書かれた書類が届きます。「お住まいの売却」として任意売却も提案されています。

それでも対策がとられないと、債権の管理が移行したという書類が届きます。これはローン契約が破棄され、以後の回収業務が回収会社へ移ったことを知らせるものです。これが届くと間もなく残額の一括返済を求められます。この時点になると、ローン契約に戻すことも、リスケジューリングもできなくなります。

債権者から書類が届いたとき、もっとも事態を悪化させるのは、何もせずに放置して滞納を続けることです。

住宅ローンが払えなくなったら、早めに対処しなければなりません。なお、住宅ローンの残っている不動産を売却する場合は任意売却が有利です。

滞納を続けて事態を深刻にするよりも、早めに任意売却の決断をし、債権者と交渉をはじめるべきでしょう。

やっと手に入れたマイホームの住宅ローンが重くのしかかってきている方も少なくないと思います。当てにしていたボーナスがかなり目減りしたり、ボーナスが出なかったり、毎月のお給料の遅配があったりすると、“住宅ローンを延滞という最悪の状況にもなってしまいますね。

住宅ローンの延滞といっても、一回くらいのことであれば、何も言われることはないでしょう。支払い期日を過ぎての支払いでは、遅延損害金として、後日余計に支払うだけで済みます。（この時点では大抵の人は誰にも相談しません）

住宅金融支援機構（旧、住宅金融公庫）の住宅ローンの場合、延滞期間が６ヶ月を超えると、期限の利益が喪失され、代位弁済・保証履行となります。

一般の銀行の場合では延滞期間が３ヶ月を超えると、期限の利益が喪失されることが有ります（あなたの過去の支払い状況にも左右されます）。

保証機関による銀行への全額支払いが行われた場合、あなたの債務は、代位弁済・保証履行を行った保証機関に移り、その支払った金額を、一括で返済するように保証機関より請求されます。１ヶ月の返済も出来ないあなたに、何千万円もの残債務を「一括で支払え！」というのも無理がありますから、そこであなたの不動産を競売、または任意売却で処理して返済を要求されることとなります。

しかし未だ、催告書が届いている段階であれば、いきなり上記のところまでは行きません。

このまま、４ヶ月～５ヶ月と延滞が続き、催告書・督促状が何度も届いて、自宅や会社にまで、支払いの催促の電話が来るようになると、延滞常習者となり、要注意人物になるわけです。

常習者になる方は遅かれ早かれ、代位弁済・保証履行の道へ入っていく事になります。特に購入後１年もしないうちに延滞をする方は、ほぼ間違いないと言って良いでしょう。まして、ゆとり返済（公庫）・ ステップ返済（年金）・ ボーナス併用払い等を返済方法にしている方は、更にこの確率がアップします。

住宅ローンを滞納して競売になると、マイホームの評価額の50％程度で売られてしまう事があります。高くても60％程度なので、あなたの損失は多大なものになってしまいます。

家を失ってしまうという最悪の事態を避けるためにも、またそうならない為に、もしも住宅ローンの返済の延滞が続きそうなら、前もって専門家に相談してください。競売程あなたにとって不利益なものはありません！絶対に回避しなければならないのが“競売物件”になってしまう事です。住宅ローンの事は誰にも相談できないものです。だから、専門家への相談が一番の解決への近道だと思います。早い段階での相談であれば、色々な解決策があります。なので早期相談が大切です！

利用の仕方によって便利になる制度の一つとしてあげることができるのは、任意売却制度です。この制度は一般的な生活を送っている方にはあまり馴染みが無いかもしれません。それでは、これら任意売却制度とはいったいどのようなものなのでしょうか。

これら任意売却制度の大まかな利点とは、すなわち債務者と債権者の双方が共にメリットを享受することができるという点にありました。それでは、これら債務者と債権者が共に得ることのできるメリットとはいったいどのようなものなのでしょうか。ここではその詳細に迫ります。

まず挙げることができる利点は、この任意売却制度を利用することにより、市場価格に極めて近い価格と売却することができるため、競売による売値以上の価格で取引を行うことが出来るという点です。

これは、自身の不動産を高く売ることにより多くの資金を債務者が手に入れることが可能となり、また、債権者もより多くの弁済を確保することができるという点で債務者・債権者の双方が得をするということが、任意売却制度となります。また、債権者と事前に交渉することにより、不動産の売却代金の一部を債務者の手元に残し、それをもとに新たな生活を再開することができるという点も大きなメリットとなっています。

これは、競売によって強制的に売却された場合には、その売却代金の全てが債権者に渡ることを考えると、非常に大きな利点であるといえるでしょう。

さらに、競売と異なり、任意売却制度を採用することにより、これら債務者の不動産の売却が経済苦によるものであると認識されることを避けることができます。

住宅ローンが払えなくなったら、あるいは、住宅ローンの返済に行き詰ったら、
マイホームに対する拘りを一切捨てて早期に売却をするべきで、もし、住宅ローンが払えなくなったら、カードローンなどの借り入れにより、住宅ローンの返済を続けても、最終的には、競売という最悪の事態を招く可能性があります。

この住宅ローンが払えなくなったら、最初に考えるべきことは、マイホームを売却して、住宅ローンの残債務を全額返済出来るかどうかで、検討します。

マイホームを売却して、住宅ローンの残債務を全額返済出来る場合は、通常のマイホームの売却になりますが、マイホームを売却しても、住宅ローンの残債務を全額返済出来ない場合は、任意売却という売却手段を取らざるおえません。

ちなみに、任意売却とは、金融機関などの債権者の合意のうえで不動産を売り、
返済できない債務を残したまま抵当権などを解除してもらう債務整理の方法で、
一般的に、任意売却をする場合は、債務者と債権者の間に不動産会社などの仲介者が入ります。

また、住宅ローンを滞納したり、住宅ローンが払えなくなったら、一般的に、銀行の場合、3ヶ月間住宅ローンの返済が滞ると、銀行から住宅ローンの一括返済を求められ、住宅金融支援機構の場合、6ヶ月間住宅ローンの返済が滞ると、住宅金融支援機構から住宅ローンの一括返済を求められます。

このような事態に陥ると、競売になるのも時間の問題なので、住宅ローンを滞納したり、住宅のローンの返済が苦しかったり、住宅ローンが払えなくなったら無理に、他社からのカードローンなどの借り入れで、住宅ローンの返済をする前に、銀行や住宅金融支援機構に相談をするべきです。

尚、住宅ローン滞納や住宅ローン返済の相談を、銀行や住宅金融支援機構が受けた場合、債務者の状況によっては、住宅ローンの固定金利や変動金利の利率を引き下げて、一定期間の支払いを金利の支払いだけにしてくれたり、借入期間を10年から20年ぐらい延長してくれる場合もあります。

住宅ローンが払えなくなったら、早めに専門家へ相談することをお勧めします。

任意売却と競売には数多くの違いがあります。

結果的に家を失うのなら、任意売却も競売も同じ」と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、任意売却と競売では、そこに行き着くまでの過程が全く違います。
住宅ローンの返済ができなくなると、所有している不動産を売らなければならなくなりますが、通常は、住宅ローンを提供している債権者の金融機関が競売という形で売りに出すことになります。

競売開始決定以後は、所有者の意思とは関係なく競売が行われることになるので、所有者である住宅ローンの債務者は、その前に、債権者である金融機関などの合意を得て、自ら売却することもできます。これが任意売却です。

競売は通常の売却と違い、法的な手続きや現金の準備など、取引における不確定な部分が多いので、市場価格の5～7割程度で売却されるのが通例となっています。それに比べ、任意売却は、あくまで債務者の意思による売却なので、市場に近い価格での売却が可能になります。

競売の場合、落札が決まると、債務者は強制的に退去させられることになります。また、引越し費用も自分の負担となってしまいます。
しかし、任意売却は、競売よりも高額で売却でき、売却後に残った住宅ローンについて、債権者と交渉して、債務者の意思も入れての返済計画が立てられるのです。

また、任意売却では、税金やマンション管理費の滞納分などの清算も可能です。さらに、退去後の引越し費用も捻出できるため、再出発もしやすくなります。競売はケンカ別れ、任意売却は同意の上での別れなどともいわれます。「家を追い出されるような感覚」の競売とは精神的な負担が違います。

そして、競売は、裁判所での公告によって一般に公表されてしまいます。家に執行官が出入りしたり、不動産鑑定士、不動産業者などの調査も入りため、どうしても近隣から気づかれやすいということがいえます。

しかし、任意売却は、親族への売却なども可能であり、債権者との話し合いで自宅に住み続けることもできます。つまりは、近隣の人に気づかれずに債務の整理をすることができるのです。これも競売と任意売却の大きな違いといえます。なので競売と任意売却の違いをしっかりと意識することが大切です。