| 何らかの事情で住宅ローンの滞納していると、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や住宅債権管理回収機構などから書類が届くようになります。 書類は機構や地域によって多少異なりますが、最初はおおむね滞納者に支払いを促す内容で、このまま住宅ローンの滞納を続けるとどうなるかが説明されています。債権者（ローンの貸し手）からこうした書類が届いた時点で、早急に対策を考えるべきです。 具体策としては、任意売却をする、頑張って返済を続ける、返済計画の見直し（リスケジューリング）を依頼する、などがあります。 さらに住宅ローンの滞納が進むと、返済の難しい人が取りうる手段が書かれた書類が届きます。「お住まいの売却」として任意売却も提案されています。 それでも対策がとられないと、債権の管理が移行したという書類が届きます。これはローン契約が破棄され、以後の回収業務が回収会社へ移ったことを知らせるものです。これが届くと間もなく残額の一括返済を求められます。この時点になると、ローン契約に戻すことも、リスケジューリングもできなくなります。 債権者から書類が届いたとき、もっとも事態を悪化させるのは、何もせずに放置して住宅ローンの滞納を続けることです。 住宅ローンが払えなくなったら、早めに対処しなければなりません。なお、住宅ローンの残っている不動産を売却する場合は任意売却が有利です。 住宅ローンの滞納を続けて事態を深刻にするよりも、早めに任意売却の決断をし、債権者と交渉をはじめるべきでしょう。住宅ローンの滞納されてる方は色々な事情があると思いますが、今後どうやって対応すべきかしっかりと比較し検討されては、いかがでしょうか。 |
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住宅ローン 滞納 競売
投稿日時:2012年12月11日| 「住宅ローンを滞納してしまっている方」 恐らくみなさんは、 このまま滞納したらどうなるんだろう？ マイホームを取り上げられるのかな？ 返済はとてもじゃないけどムリ・・・ そんな不安でいっぱいのことと思います。 ここでは、住宅ローンを滞納すると何が起こるのか、そして住宅ローンの返済ができない場合にはどうしたら良いのか、についてお話したいと思います。 住宅ローンの滞納を２ヶ月続けてしまうと、まず住宅金融支援機構や銀行から、「代位弁済手続き開始の予告」という通知が届きます。 つまり、このまま滞納し続けたら、ローンを一括で返済してもらいますよ。一括返済がムリなら競売にかけますよ。と言ってきているわけです。 次に住宅ローンを滞納を３ヶ月続けると、住宅金融支援機構や銀行からローンを一括返済するよう求められます。もしも住宅ローンを一括返済できなければあなたのマイホームは競売に掛けられてしまうのです。 これはあらかじめ決められたルールですから、とても事務的に進められます。 競売とは、あなたの意志に関係なく、あなたのマイホームを裁判所が強制売却すること。売却することで得られるお金は、全額が税金や債権者に支払われるためあなたの手元には一銭も残りません。 また、競売になったからといって、あなたの借金が帳消しになるわけではないので注意が必要です。マイホームの売却価格があなたのローンの金額に満たない場合は、その差額が借金として残ってしまいます。 しかも競売の場合は、普通に売却するよりも２～３割安い価格で叩き売られてしまうことがほとんど。そのため、あなたはマイホームを失った上に、多額の借金に悩まされることになるのです。 最悪の状態である「競売」を避ける方法に「任意売却」があります。 住宅ローンを滞納してしまい、もう支払えないのなら、任意売却を検討することをおすすめします。 任意売却とは、住宅ローンの支払いが難しくなった場合に、通常の住宅売買と同じ価格でマイホームを売却する方法です。 任意売却をしたからといって、借金が帳消しになるわけではありません。しかし、競売のように通常の売却価格よりも２～３割安く叩き売られてしまうことはないので、競売になるよりも借金の金額を減らすことができます。残った借金を月々の分割払いにできる（競売では一括での返済を求められます） といったメリットがあります。 |
任意売却 返済
投稿日時:2012年12月11日| 任意とは自分の意思でという意味です。 売却は売って処分するという意味です。 マンションとか家を購入する場合、銀行とか住宅金融支援機構から購入資金の融資を受けると思います。 融資を受けた不動産ローンを毎月々返済をする契約になっております。 しかし、何らかのご事情でこのローンの返済を滞納することになってしまわれた場合、お金を融資をしている債権者/抵当権者は「その家を叩き売ってでも貸したお金返してもらおうじゃないか！」と強く請求してきます。 なぜならば住宅ローンの融資を受ける際の契約書に、ローン返済が滞った場合には一括返済しますという項目が記載されており、それに貴方は署名捺印をしております。 従って、債権者はその契約条項を持って強制的に貸したお金の回収に出て参ります。 この強行請求のことを競売といいます。 そしてまた、銀行のような債権者が任意売却を勧めてくるのかというと、金融機関は融資をしたお金を1円でも多く回収をしたいのです。 債権者が競売にかける場合には100万円近くの費用と手間がかかるのです。 100万円と手間をかけても競売で回収できるお金が任意売却よりも低いことの方が多いのです。 任意売却は上記でもご説明してように返済の滞った方が売却をして、その代金を債権者に返済するので競売費用と手間がかからないのでし。 それに加え、任意売却での販売は一般の不動産販売と同じですので売却価格も相場よりチョット低めで済みます。 よって、債権者は競売よりも任意売却の方がより多くの返済金が見込めるのです。 任意売却で不動産を処分しても、競売で家を奪われても、それらで返済仕切れなかったローンの残りに関しては返済をしなければなりません。 しかし、任意で不動産を売却した場合には残るローン(残債務)の返済条件を貴方の収支を考慮してくれ、貴方の生活に支障を起こさないレベルの返済を承諾していただける事が多いです。 競売ですと、競売後の返済に追われ自己破産をされる方がおります。 任意売却か競売かでお悩みなら、絶対的に任意売却の方が貴方にも債権者にも有利な事の方が多いのです。 |
任意売却 競売 違い
投稿日時:2012年12月11日| 任意売却と競売には数多くの違いがあります。 結果的に家を失うのなら、任意売却も競売も同じ」と考える方もいらっしゃるかもしれません。 しかし、任意売却と競売では、そこに行き着くまでの過程が全く違います。 住宅ローンの返済ができなくなると、所有している不動産を売らなければならなくなりますが、通常は、住宅ローンを提供している債権者の金融機関が競売という形で売りに出すことになります。 競売開始決定以後は、所有者の意思とは関係なく競売が行われることになるので、所有者である住宅ローンの債務者は、その前に、債権者である金融機関などの合意を得て、自ら売却することもできます。これが任意売却です。 競売は通常の売却と違い、法的な手続きや現金の準備など、取引における不確定な部分が多いので、市場価格の5～7割程度で売却されるのが通例となっています。それに比べ、任意売却は、あくまで債務者の意思による売却なので、市場に近い価格での売却が可能になります。 競売の場合、落札が決まると、債務者は強制的に退去させられることになります。また、引越し費用も自分の負担となってしまいます。 しかし、任意売却は、競売よりも高額で売却でき、売却後に残った住宅ローンについて、債権者と交渉して、債務者の意思も入れての返済計画が立てられるのです。 また、任意売却では、税金やマンション管理費の滞納分などの清算も可能です。さらに、退去後の引越し費用も捻出できるため、再出発もしやすくなります。競売はケンカ別れ、任意売却は同意の上での別れなどともいわれます。「家を追い出されるような感覚」の競売とは精神的な負担が違います。 そして、競売は、裁判所での公告によって一般に公表されてしまいます。家に執行官が出入りしたり、不動産鑑定士、不動産業者などの調査も入りため、どうしても近隣から気づかれやすいということがいえます。 しかし、任意売却は、親族への売却なども可能であり、債権者との話し合いで自宅に住み続けることもできます。つまりは、近隣の人に気づかれずに債務の整理をすることができるのです。これも競売と任意売却の大きな違いといえます。なので競売と任意売却の違いをしっかりと意識することが大切です。 |
任意売却 メリット
投稿日時:2012年12月11日| 債務者（借り入れをした人）にとってのメリットとは、任意売却話を進めたい債権者が、債務者に対して 残った債務の減免や引越し費用などを認めてくれることがある点がメリットです。 なぜなら、競売に比べて、売却額つまり返済額が多くなったり、短期間で返済を受けられることが多いので、 債権者にとって任意売却を進めることがメリットとなるからです。 また競売に比べて、住宅ローンなどを返せなくなったために自宅不動産を手放すことになった事情を、周囲に知られにくいこともメリットと言えます。 裁判所が自宅不動産の競売の開始を決定すると、 その不動産の場所、使用状況などが裁判所で閲覧できるようになります。 それを見て不動産の買受けの興味を持った人などが 次々と自宅周囲を見学に来たりして、ご近所に事情を察せられてしまうことがあります。 任意売却では、競売開始決定の前に任意売却話が進めば このような事態を避けることができます。 次に債権者にとって任意売却のメリットは「お金」と「時間」です。 任意売却の場合、競売より高い価格で不動産が売れることが多いため、 結果として債権の回収額が多くなることがメリットです。 競売では、裁判所が最低売却価格を設定しますが、一般的に時価よりも相当低い金額です。 任意売却では、売主（不動産の所有者）と買主が売買に合意し、 （その不動産の買主に購入資金を融資をする金融機関の合意も必要となるケースもあります。） 債権者がその売却代金から回収できる金額に合意をすれば、 売買が成立して、不動産の引渡し、債権回収（借主から見れば借りていたお金の返済）を終わらせることができます。 それに対して競売では、債権回収まで早くても４ヶ月、通常半年以上かかります。 |
任意競売
投稿日時:2012年12月10日| 強制競売と任意競売に違いを説明します 1.本来の意味 本来の意味は、所有者の意思に基づいてなされる競売を任意競売、所有者の意思に基づかないでなされる競売を強制競売というのが基本です。 例えば民法497条にいうような競売が本来の任意競売で、民法568条にいう強制競売とは国家権力によって行われる競売の全てを指し、従って抵当権の実行としての競売も裁判所という国家権力を通して行われることからこの条文では強制競売に分類されます。 2.以前の使われ方 しかし、実務上は判決等のいわゆる債務名義によって、不動産に対する強制執行として実施される場合の競売を強制競売とし、私人間の契約によって設定した抵当権等の実行のために実施される競売は任意競売として認識されていました。 抵当権を実行する場合には、「不動産任意競売申立書」を裁判所に提出して行ったわけです。 3.現在 現在では、任意競売の用語は上記でご説明のあるとおり一応は「担保不動産競売」に変わっています。 また、競売から離れて任意に売却する「任意売却」と区別するためにも任意競売は余り使われなくなっているようです。 ご質問の「抵当権がついていて、債権者に売られてしまうのは任意競売なんですか？」は、その通りですが、あえて言えば以前の使われ方ということになりましょう。 抵当権は付けていないが、勝訴判決等を得て債務者の不動産を差押え競売に持ち込むのが強制競売ということになります。 |
