強制競売と任意競売に違いを説明します。

1.本来の意味

本来の意味は、所有者の意思に基づいてなされる競売を任意競売、所有者の意思に基づかないでなされる競売を強制競売というのが基本です。

例えば民法497条にいうような競売が本来の任意競売で、民法568条にいう強制競売とは国家権力によって行われる競売の全てを指し、従って抵当権の実行としての競売も裁判所という国家権力を通して行われることからこの条文では強制競売に分類されます。

2.以前の使われ方

しかし、実務上は判決等のいわゆる債務名義によって、不動産に対する強制執行として実施される場合の競売を強制競売とし、私人間の契約によって設定した抵当権等の実行のために実施される競売は任意競売として認識されていました。
抵当権を実行する場合には、「不動産任意競売申立書」を裁判所に提出して行ったわけです。

3.現在

現在では、任意競売の用語は上記でご説明のあるとおり一応は「担保不動産競売」に変わっています。
また、競売から離れて任意に売却する「任意売却」と区別するためにも任意競売は余り使われなくなっているようです。
ご質問の「抵当権がついていて、債権者に売られてしまうのは任意競売なんですか？」は、その通りですが、あえて言えば以前の使われ方ということになりましょう。

抵当権は付けていないが、勝訴判決等を得て債務者の不動産を差押え競売に持ち込むのが強制競売ということになります。

住宅ローンが払えないとなると債務者は「期限の利益」を失ってしまい、債権者より一括弁済しなさいという督促状が送られてきます。 その後、その抵当物件に競売開始決定の差押登記が入り競売手続きに進みます。

急病やケガによる休職、治療費の長期負担、リストラ、教育費の高騰、離婚など様々な原因で住宅ローンが払えないと悩んでる方がいらっしゃいます。

相談しづらいので、無理してでも払っておきたいと思われるかもしれません。
しかし後になればなるほど状況が悪化する可能性があります。

同じような境遇でご相談に来る方もたくさんいらっしゃいますし、一種の社会現象と割り切って今後の生活の為にも早い段階でご相談された方が良いでしょう。ローンが払えないのは、払えないなりの理由があるはずです。

住宅ローン返済のために他からお金を借りることはやめましょう。

返済を消費者金融などに頼ろうとした時点で、将来的に返済計画が破綻する可能性が非常に高いと言えます。

お金を借りる前に債権者や弁護士、住宅ローンの相談を扱ってる専門家に相談すべきです。

住宅ローンと消費者金融への返済分の都合がつかないのであれば、今すぐに住宅ローンの相談を扱ってる専門家に相談してください。

競売も任意売却も不動産担保に関する債務処理であって、それ以外の消費者金融などの債務に関しての解決方法ではありません。

さらに借入をするような事態になる前にご相談下さい。さらに借り入れた場合、住宅ローンの返済が困難な場合、金融機関との話合いで支払い計画の変更が出来る事もありますが、その際、『次回のローン返済を遅延すれば、即座に【期限の利益の喪失】』と一文が付くのが通例になります。（要注意です！！）

期限の利益とは、分割で支払う債務者の権利です。つまり、住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができないようになっています。

ところが、債務者が住宅ローンの支払いを滞納し、支払い期日に支払えない場合（自己破産など）など契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が失効します。住宅ローン返済中に、期限の利益を失うと、残っている住宅ローンの残額の一括返済を求められます。その方法として、銀行・債権者は競売か、任意売却で自宅を売却して借金を払えと言ってきます。この期限の利益の喪失の通知をもらってから、あわてて住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅しです。銀行・債権者は、これ以降一切の分割支払いを受け付けません。

住宅ローンが払えない場合もしくは返済が遅れて、督促状が来た場合そのままにしておくと競売になってしまいますので、債権者と住宅ローン返済方法の調整をするか、支払いが困難であれば早めに任意売却を考えたほうがよいでしょう。すぐに専門家へご相談下さい。